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大佬加碼商業(yè)地產(chǎn)將迎“資金洪流”

2010-08-27 11:31 分類：企業(yè)專欄來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

截至昨日，北京萬(wàn)科收購(gòu)位于CBD核心區(qū)的贏嘉中心一事雖然沒有最新進(jìn)展，但這已經(jīng)是半個(gè)月來萬(wàn)科傳出的第三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　此前，萬(wàn)科在東莞拿下一個(gè)總建筑面積為25萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其中包括一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑；后又在陜西曲江投資80億元，建設(shè)占地4872畝的集商務(wù)辦公、酒店公寓、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　在住宅市場(chǎng)越來越多地受制于調(diào)控政策的情況下，這些舉動(dòng)被不少業(yè)內(nèi)人士解讀為“萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型”。事實(shí)上，除類似萬(wàn)科這種住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型的資金外，剛剛開閘的保險(xiǎn)資金、涌動(dòng)的境外資金都在摩拳擦掌，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉怼百Y金洪流”。

　　萬(wàn)科涉足商業(yè)地產(chǎn)具行業(yè)意義

　　對(duì)于“轉(zhuǎn)型”一說，昨日，北京萬(wàn)科公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，萬(wàn)科一直專注于住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)方面，只做與社區(qū)配套的商業(yè)地產(chǎn)，不做純商業(yè)地產(chǎn)。這與萬(wàn)科董事、總經(jīng)理郁亮此前的表態(tài)相一致。

　　不過，由于近期幾筆涉及商業(yè)地產(chǎn)的交易，作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的萬(wàn)科，再次被賦予行業(yè)意義的解讀。

　　“萬(wàn)科的調(diào)整是一個(gè)標(biāo)志：中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)方向，開始從以住宅開發(fā)為主，逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)?！比A業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，盡管萬(wàn)科尚未明確表示轉(zhuǎn)型，但這一系列動(dòng)作意義重大。

　　來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，全國(guó)商品住宅銷售額僅增長(zhǎng)11.7%，但是辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房卻分別增長(zhǎng)74.3%和47.9%，銷售單價(jià)分別上漲8%和25%，明顯好于住宅。

　　陳云峰表示，刺激萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的，不僅是政策對(duì)住宅價(jià)格的打壓，還有來自于土地市場(chǎng)的“赤膊”競(jìng)爭(zhēng)，以及金融政策從緊帶來市場(chǎng)需求的巨變。

　　類似的動(dòng)作，不只發(fā)生在萬(wàn)科身上。近期，保利、首創(chuàng)、金地、中糧、合生創(chuàng)展等品牌房企紛紛表示，將加碼商業(yè)地產(chǎn)。其中，中糧集團(tuán)宣布以“大悅城”為品牌，投資700億元，在全國(guó)打造35個(gè) “全服務(wù)鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資資金正聚集

　　DTZ戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，與住宅開發(fā)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求龐大的資金量、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)和高回報(bào)，同時(shí)對(duì)物業(yè)的地段要求極高。

　　除了住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型資金外，保監(jiān)會(huì)于7月31日發(fā)布的保險(xiǎn)基金新政中明確，允許10%的保險(xiǎn)基金投入房地產(chǎn)。根據(jù)估算，這部分資金可達(dá)7000億元之多。

　　魏東表示，保險(xiǎn)資金以保值增值為目的，需要長(zhǎng)期持有，這與商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)模式十分吻合。因此，保險(xiǎn)資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較為青睞。

　　高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫也認(rèn)為，保險(xiǎn)資金中，投入到寫字樓的將可能占大部分，并形成一種“催化劑”作用，“帶動(dòng)國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的閑錢往某一個(gè)方面轉(zhuǎn)移”。

　　另外，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖也促進(jìn)了外資的釋放?！澳壳暗谋本┘准?jí)寫字樓市場(chǎng)，外資和內(nèi)資企業(yè)平分天下。預(yù)計(jì)今年底，外資企業(yè)的吸納能達(dá)到55%?！蔽簴|向本報(bào)記者表示，今年外資企業(yè)的財(cái)務(wù)明顯松動(dòng)。始于2008年的國(guó)際金融危機(jī)曾一度使外資企業(yè)縮減開支，大量減少了對(duì)我國(guó)商業(yè)物業(yè)的需求，這部分需求在今年得到釋放，

　　根據(jù)DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)，截至今年二季度，北京甲級(jí)寫字樓的空置率為15.41%，比上一季度下降了2.69個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，隨著黑石集團(tuán)投資大連豪宅項(xiàng)目的曝光，越來越多的境外資本也開始浮出水面。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，包括摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲等眾多國(guó)際投資公司均以不同形式進(jìn)入了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，多數(shù)為高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

　　蘇鑫表示，受這些資金的影響，未來半年間，北京商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格將有不小的提升。魏東則保守地認(rèn)為，截至今年年底，北京甲級(jí)寫字樓的租金將可能上升3到4個(gè)百分點(diǎn)。

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