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萬科商業地產“賤賣”幕后：CBD空置率達37.5%

2010-07-20 10:39 分類：企業專欄來源：華夏時報

今年高調表示將進軍商業地產的萬科剛剛在京推出首個商業地產項目，即陷入“賤賣局”的紛爭。這對商業地產剛起步的萬科來說，并不是什么好兆頭。
　　
　　而實際上，盡管房地產調控之后商業地產似乎迎來了暖意與復蘇，但僅就CBD區域來看，空置率高企、租金水平地位徘徊的局面一時間卻難以改變，區域內商業地產租售近期內仍然壓力重重。
　　
　　萬科商業項目低價出售
　　
　　7月12日，媒體一則“萬科五折賤賣商業地產”的消息引發了業內對萬科及其第一個商業地產項目萬科五號公社的諸多猜測。
　　
　　據記者了解，萬科五號公社項目是萬科在北京亮相的第一個商業地產項目，位于北京市朝陽區甜水園附近，與今年宣布東擴的北京CBD區域相隔咫尺。
　　
　　此外，這一項目實際是萬科公園五號樓盤中的8號樓公共配套設施部分，被定義為獨棟花園辦公產品。該項目體量為7800平方米，可銷售面積約為7800平方米，共分割為46套，層高達到5.7米。
　　
　　據悉，目前，北京主打花園辦公、以低密度為項目賣點的寫字樓產品并不少，但基本位于亦莊、豐臺等郊區地帶，像北京萬科這樣在CBD核心區打造的低密度辦公產品幾乎沒有，足見萬科打造高端商業地產品牌的決心。
　　
　　盡管萬科馬上對賤賣商業地產的消息進行了辟謠，但記者調查顯示，萬科五號公社對外宣傳的售價為38000元/平方米，但從成交情況來看，目前萬科五號公社成交價最高的一套單價為每平方米33873元。然而，目前其周邊在售的寫字樓項目世茂工三、悠唐大都會等幾個項目，售價均在45000元/平方米左右，并且均為高層綜合體。
　　
　　中國商業地產聯盟秘書長王永平告訴記者，萬科五號公社38000元的售價盡管比較起來不能算是“賤賣”，但從其所處的區域位置和周邊寫字樓的售價來說，萬科五號公社的價格水平只能算作中等偏下。
　　
　　CBD甲級寫字樓空置率達37.5%
　　
　　2009年底，萬科總裁郁亮曾高調宣布新戰略，萬科未來將加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型，住宅與開發持有物業比為8∶2。這被廣泛視作房地產商業模式轉型的標志性事件。
　　
　　今年上半年，萬科陸續披露旗下3個體量巨大的商業地產項目以及一個高端商務酒店項目，這4個項目分別位于北京、西安、東莞和武漢，覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內陸區域中心城市，總投資高達百億元。
　　
　　但近日來，關于“萬科五折賤賣商業地產”的消息，卻似乎說明萬科進軍商業地產仍然壓力重重。
　　
　　
　　王永平表示，今年上半年，商業地產的整體市場確實正在逐步回暖，但是恢復情況較好的多為中等區域的物業情況，比如西客站附近的寫字樓群、CBD區域的情況并沒有太大的改善。
　　
　　實際上，7月6日，仲量聯行發布的2010年第二季度市場報告指出，在甲級寫字樓市場上，CBD地區的空置率仍然居高不下，達到37.5%。相比而言，這一數據在中關村和金融街地區僅為7.2%和12.2%。
　　
　　不僅如此，業內人士分析認為，隨著北京市政府CBD東擴的實施，CBD區域今年將新推出12塊土地，規劃建筑面積達到186萬平方米。如無意外，這些建筑將以寫字樓與商業為主，并將于2011年底集中上市。
　　
　　這些都將對CBD區域的新項目銷售形成巨大壓力。

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