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大佬加碼商業地產將迎“資金洪流”

2010-08-27 11:31 分類：企業專欄來源：每日經濟新聞

截至昨日，北京萬科收購位于CBD核心區的贏嘉中心一事雖然沒有最新進展，但這已經是半個月來萬科傳出的第三個商業地產項目。

　　此前，萬科在東莞拿下一個總建筑面積為25萬平方米的商業綜合體項目，其中包括一座約60層的地標性商業建筑；后又在陜西曲江投資80億元，建設占地4872畝的集商務辦公、酒店公寓、現代物流等現代服務業為特征的國際會展產業園區。

　　在住宅市場越來越多地受制于調控政策的情況下，這些舉動被不少業內人士解讀為“萬科的轉型”。事實上，除類似萬科這種住宅開發轉型的資金外，剛剛開閘的保險資金、涌動的境外資金都在摩拳擦掌，商業地產市場或將迎來“資金洪流”。

　　萬科涉足商業地產具行業意義

　　對于“轉型”一說，昨日，北京萬科公司的相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，萬科一直專注于住宅開發，商業地產方面，只做與社區配套的商業地產，不做純商業地產。這與萬科董事、總經理郁亮此前的表態相一致。

　　不過，由于近期幾筆涉及商業地產的交易，作為行業領頭羊的萬科，再次被賦予行業意義的解讀。

　　“萬科的調整是一個標志：中國房地產開發商的業務方向，開始從以住宅開發為主，逐步轉向商業地產。”華業地產副總裁陳云峰向《每日經濟新聞》記者表示，盡管萬科尚未明確表示轉型，但這一系列動作意義重大。

　　來自國家統計局的數據顯示，今年1~7月，全國商品住宅銷售額僅增長11.7%，但是辦公樓和商業營業用房卻分別增長74.3%和47.9%，銷售單價分別上漲8%和25%，明顯好于住宅。

　　陳云峰表示，刺激萬科轉型的，不僅是政策對住宅價格的打壓，還有來自于土地市場的“赤膊”競爭，以及金融政策從緊帶來市場需求的巨變。

　　類似的動作，不只發生在萬科身上。近期，保利、首創、金地、中糧、合生創展等品牌房企紛紛表示，將加碼商業地產。其中，中糧集團宣布以“大悅城”為品牌，投資700億元，在全國打造35個 “全服務鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業地產的發展戰略。

　　商業地產投資資金正聚集

　　DTZ戴德梁行華北區研究部主管魏東向《每日經濟新聞》記者表示，與住宅開發完全不同，商業地產開發要求龐大的資金量、專業的運營和高回報，同時對物業的地段要求極高。

　　除了住宅開發轉型資金外，保監會于7月31日發布的保險基金新政中明確，允許10%的保險基金投入房地產。根據估算，這部分資金可達7000億元之多。

　　魏東表示，保險資金以保值增值為目的，需要長期持有，這與商業地產的投資回報模式十分吻合。因此，保險資金對商業地產市場較為青睞。

　　高和投資董事長蘇鑫也認為，保險資金中，投入到寫字樓的將可能占大部分，并形成一種“催化劑”作用，“帶動國內現在的閑錢往某一個方面轉移”。

　　另外，國內經濟的回暖也促進了外資的釋放。“目前的北京甲級寫字樓市場，外資和內資企業平分天下。預計今年底，外資企業的吸納能達到55%。”魏東向本報記者表示，今年外資企業的財務明顯松動。始于2008年的國際金融危機曾一度使外資企業縮減開支，大量減少了對我國商業物業的需求，這部分需求在今年得到釋放，

　　根據DTZ戴德梁行的數據，截至今年二季度，北京甲級寫字樓的空置率為15.41%，比上一季度下降了2.69個百分點。

　　同時，隨著黑石集團投資大連豪宅項目的曝光，越來越多的境外資本也開始浮出水面。經不完全統計，包括摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲等眾多國際投資公司均以不同形式進入了國內房地產業，多數為高端住宅和商業地產。

　　蘇鑫表示，受這些資金的影響，未來半年間，北京商業地產的價格將有不小的提升。魏東則保守地認為，截至今年年底，北京甲級寫字樓的租金將可能上升3到4個百分點。

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