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萬科商業(yè)地產(chǎn)“賤賣”幕后：CBD空置率達(dá)37.5%

2010-07-20 10:39 分類：企業(yè)專欄來源：華夏時(shí)報(bào)

今年高調(diào)表示將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的萬科剛剛在京推出首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，即陷入“賤賣局”的紛爭(zhēng)。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)剛起步的萬科來說，并不是什么好兆頭。
　　
　　而實(shí)際上，盡管房地產(chǎn)調(diào)控之后商業(yè)地產(chǎn)似乎迎來了暖意與復(fù)蘇，但僅就CBD區(qū)域來看，空置率高企、租金水平地位徘徊的局面一時(shí)間卻難以改變，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)租售近期內(nèi)仍然壓力重重。
　　
　　萬科商業(yè)項(xiàng)目低價(jià)出售
　　
　　7月12日，媒體一則“萬科五折賤賣商業(yè)地產(chǎn)”的消息引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)萬科及其第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目萬科五號(hào)公社的諸多猜測(cè)。
　　
　　據(jù)記者了解，萬科五號(hào)公社項(xiàng)目是萬科在北京亮相的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位于北京市朝陽區(qū)甜水園附近，與今年宣布東擴(kuò)的北京CBD區(qū)域相隔咫尺。
　　
　　此外，這一項(xiàng)目實(shí)際是萬科公園五號(hào)樓盤中的8號(hào)樓公共配套設(shè)施部分，被定義為獨(dú)棟花園辦公產(chǎn)品。該項(xiàng)目體量為7800平方米，可銷售面積約為7800平方米，共分割為46套，層高達(dá)到5.7米。
　　
　　據(jù)悉，目前，北京主打花園辦公、以低密度為項(xiàng)目賣點(diǎn)的寫字樓產(chǎn)品并不少，但基本位于亦莊、豐臺(tái)等郊區(qū)地帶，像北京萬科這樣在CBD核心區(qū)打造的低密度辦公產(chǎn)品幾乎沒有，足見萬科打造高端商業(yè)地產(chǎn)品牌的決心。
　　
　　盡管萬科馬上對(duì)賤賣商業(yè)地產(chǎn)的消息進(jìn)行了辟謠，但記者調(diào)查顯示，萬科五號(hào)公社對(duì)外宣傳的售價(jià)為38000元/平方米，但從成交情況來看，目前萬科五號(hào)公社成交價(jià)最高的一套單價(jià)為每平方米33873元。然而，目前其周邊在售的寫字樓項(xiàng)目世茂工三、悠唐大都會(huì)等幾個(gè)項(xiàng)目，售價(jià)均在45000元/平方米左右，并且均為高層綜合體。
　　
　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平告訴記者，萬科五號(hào)公社38000元的售價(jià)盡管比較起來不能算是“賤賣”，但從其所處的區(qū)域位置和周邊寫字樓的售價(jià)來說，萬科五號(hào)公社的價(jià)格水平只能算作中等偏下。
　　
　　CBD甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)37.5%
　　
　　2009年底，萬科總裁郁亮曾高調(diào)宣布新戰(zhàn)略，萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。這被廣泛視作房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性事件。
　　
　　今年上半年，萬科陸續(xù)披露旗下3個(gè)體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項(xiàng)目，這4個(gè)項(xiàng)目分別位于北京、西安、東莞和武漢，覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市，總投資高達(dá)百億元。
　　
　　但近日來，關(guān)于“萬科五折賤賣商業(yè)地產(chǎn)”的消息，卻似乎說明萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)仍然壓力重重。
　　
　　
　　王永平表示，今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)的整體市場(chǎng)確實(shí)正在逐步回暖，但是恢復(fù)情況較好的多為中等區(qū)域的物業(yè)情況，比如西客站附近的寫字樓群、CBD區(qū)域的情況并沒有太大的改善。
　　
　　實(shí)際上，7月6日，仲量聯(lián)行發(fā)布的2010年第二季度市場(chǎng)報(bào)告指出，在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上，CBD地區(qū)的空置率仍然居高不下，達(dá)到37.5%。相比而言，這一數(shù)據(jù)在中關(guān)村和金融街地區(qū)僅為7.2%和12.2%。
　　
　　不僅如此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著北京市政府CBD東擴(kuò)的實(shí)施，CBD區(qū)域今年將新推出12塊土地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到186萬平方米。如無意外，這些建筑將以寫字樓與商業(yè)為主，并將于2011年底集中上市。
　　
　　這些都將對(duì)CBD區(qū)域的新項(xiàng)目銷售形成巨大壓力。

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